خرید و فروش

مبایعه‌نامه قرارداد اولیه و اصلی خرید و فروش ملک است. اگرچه سند رسمی نیست، اما در دادگاه‌ها معتبر شناخته می‌شود و طرفین را الزام به ادامه معامله می‌کند.

• موضوع معامله (مشخصات کامل ملک، پلاک ثبتی، آدرس)
• ثمن (قیمت کل) و نحوه پرداخت
• زمان تحویل ملک و انتقال سند
• خیارات (حق فسخ) — کدام‌ها باقی، کدام‌ها اسقاط
• وجه التزام برای تأخیر یا تخلف
• مهر و امضای طرفین و دو شاهد

انتقال قطعی مالکیت در ایران فقط از طریق سند رسمی صادره توسط دفاتر اسناد رسمی معتبر است. مبایعه‌نامه به‌تنهایی برای انتقال مالکیت کافی نیست.

سند مالکیت ایران در طی دهه‌ها انواع مختلف به خود گرفته است. هر نوع، حقوق و ریسک‌های متفاوتی دارد:

• سند تک‌برگ: سند مدرن از سال ۱۳۹۰، یک‌برگ، شامل تمام اطلاعات. معتبرترین نوع.
• سند شش‌دانگ (دفترچه‌ای): سند قدیمی به‌صورت دفترچه. در حال تبدیل به تک‌برگ.
• سند منگوله‌دار: سند بسیار قدیمی با مهر و موم. اعتبار قانونی دارد اما توصیه می‌شود تبدیل به تک‌برگ شود.
• سند وکالتی: فروشنده با وکالتنامه ملک را به نام خریدار نزده. پرریسک‌ترین حالت!
• سند مشاع: چند مالک با درصد مشخص. برای فروش نیاز به توافق همه است.
• سرقفلی: سند ملک تجاری. حق کسب و پیشه. تابع قانون ۱۳۵۶.

خیارات حقوقی هستند که به یکی یا هر دو طرف معامله اجازه فسخ آن را می‌دهد. مهم‌ترین انواع:

• خیار غبن: اگر یکی از طرفین به‌میزان قابل توجه از قیمت بازار ضرر کرده باشد.
• خیار عیب: اگر ملک عیب پنهانی داشته باشد (نشتی، ترک‌خوردگی، …).
• خیار رؤیت: اگر خریدار ملک را ندیده باشد و پس از دیدن، ناراضی شود.
• خیار تأخیر ثمن: اگر خریدار قیمت را در زمان مقرر نپردازد.
• خیار شرط: هر شرطی که در قرارداد به‌عنوان حق فسخ تعیین شده باشد.
• خیار تخلف از شرط: اگر یک طرف به تعهد قراردادی عمل نکند.

پیش از پرداخت بیعانه یا امضای مبایعه‌نامه، این استعلامات حتماً باید انجام شود:

• استعلام ثبت سند از اداره ثبت اسناد — تأیید مالکیت فروشنده و عدم بازداشت ملک
• استعلام شهرداری — عدم بدهی نوسازی، پسماند، عوارض
• گواهی پایان کار — اطمینان از تطبیق ساخت با پروانه
• گواهی مالیاتی — عدم بدهی مالیات نقل و انتقال یا سایر مالیات‌ها
• استعلام آب و برق و گاز — تسویه قبوض
• استعلام شارژ مجتمع (در صورت بودن)