رهن و اجاره

در ادبیات حقوقی ایران، سه نوع رابطه میان مالک و مستأجر وجود دارد که هرکدام آثار حقوقی متفاوتی دارند.

• اجاره مطلق: پرداخت ماهانه بدون پرداخت ودیعه قابل توجه.
• رهن و اجاره (نیمه‌رهن): ترکیبی از یک ودیعه (رهن) و اجاره ماهانه کمتر.
• رهن کامل (ودیعه‌ای): مبلغی به‌عنوان ودیعه نزد مالک قرار می‌گیرد و اجاره ماهانه صفر یا حداقلی است.

بسته به زمان انعقاد و نوع کاربری، یکی از این دو قانون اعمال می‌شود:

• قانون مالک و مستأجر مصوب ۱۳۵۶: حاکم بر اجاره‌های تجاری دارای سرقفلی و برخی اجاره‌های قدیمی. تخلیه مستأجر در آن سخت‌گیرانه و نیازمند یکی از موارد قانونی است.
• قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶: حاکم بر اجاره‌های جدید مسکونی. دعوای تخلیه ساده‌تر و سریع‌تر است. الزام به ثبت در سامانه املاک (کد رهگیری).

طبق قانون، اجاره‌نامه باید در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت شود و کد رهگیری ۱۳ رقمی دریافت کند. بدون این کد، اجاره‌نامه از نظر سازمان امور مالیاتی، شهرداری و دادگاه‌ها از اعتبار کامل برخوردار نیست.

تخلیه قبل از پایان مدت اجاره فقط در شرایط زیر امکان‌پذیر است:

• توافق دوطرفه (بهترین حالت)
• تخلف مستأجر از شروط قرارداد (مثل عدم پرداخت اجاره ۳ ماه پی‌درپی)
• نیاز شخصی مالک (در شرایط خاص قانونی)
• خسارت جدی به ملک

هر یک از طرفین قرارداد اجاره، حقوق و وظایفی دارد که عدم رعایت آن می‌تواند منجر به دعوای حقوقی شود.

• مستأجر باید: اجاره را به‌موقع بپردازد، از ملک به نحو متعارف استفاده کند، آن را در پایان قرارداد تخلیه و سالم تحویل دهد.
• مالک باید: ملک را در زمان مقرر تحویل دهد، تعمیرات اساسی و کلیدی را انجام دهد، در دوران اجاره مزاحم استفاده مستأجر نشود.